据《现代金报》报道,5月3日至5日,杭州接连发生3起“房闹”事件。这都是因为房价下跌,老业主认为自己蒙受了巨大损失,而开发商拒绝补偿差价。今年以来,此类事件在杭州已发生近20起。
对此,一些专家和舆论多提醒业主“尊重契约”、“理性维权”,在我看来,催生“房闹”的根源不在于开发商与业主之间签订的契约,而在于我国实施已久的商品房预售制度。
我国的商品房交易方式主要是期房交易。开发商与业主签订的契约(即售房合同),表面上看可能结构严谨、内容公平合理,双方权利与义务也基本对等。但在商品房预售过程中,购房者不仅要承担房屋建设过程中出现的面积缩水、质量下降等重大风险,还要承担从支付预售款到交房期间的房款利息损失,其中还包括更为沉重的贷款利息损失。
开发商则处于明显强势:一些开发商仅凭图纸就可以向购房者收款,更有甚者一拿到地甚至还没拿到地,就想方设法向外收取认购款——按目前法律要求,大楼封顶即可预售,即可收取全部房款。这对于开发商来说,简直就是“空手套白狼”,与“集资建房”无异,不用成本即可获取暴利。从实质上讲,商品房预售合同是不公平的契约,尽管它在目前有充分的法律依据,但法律的强制性根本无法掩盖其不公平和潜藏风险。
当前,越来越多“房闹”恰恰是商品房预售制度潜藏风险的集中暴露。在房价处于上升通道时,购房者尽管也付出了巨大成本,却能在快速的价格上升通道中多少获一些利。此时,开发商与预购房业主,都是获益者,其利益总体一致,即使开发商吃肉业主喝汤,也能和平相处。
而当房价进入下降通道后,开发商依然能从中获利,业主则一方面继续为开发商承担贷款利息,甚至预付全部建房成本,另一方面对自己在预售中买到的“房屋”,却还要承担瞬间贬值的巨大损失,特别是半年前甚至数日前买到的“房号”与现在的“房号”不能等价,让自己半辈子的财富泡汤时,这无论如何都是难以接受和理解的。于是,越来越多业主激烈反弹。此时,他们不认为自己的维权行为不妥,甚至理直气壮。这归根结底是因为业主们在付款之后没有“拿”到房屋,他们拿到的只是一个“符号”即图纸上显示的房号。