原标题：中国土地市场季报（20Q3）

　　来源：债市覃谈

　　报告导读

　　2020年第一季度全国土地市场价增量减，土地市场受新冠疫情影响明显。2020年第一季度土地成交总金额为12088.7亿元，当季同比减少7.8%。成交总面积为78289.2万平方米，当季同比减少27.1%。当季均价同比增加26.4%，整体土地成交情况呈价增量减，土地成交面积减少幅度远超过成交总金额减少幅度。总计共有19个省份季度总金额同比减少，受疫情影响最大的湖北省下降幅度最大，同比减少60.9%。

　　2020年第三季度全国土地成交延续回暖。2020年第三季度土地成交总金额为20655.67亿元，当季同比增加5.2%；累计成交总金额为52460.67亿元，累计同比增加2.79%。整体土地成交呈总金额及均价增加，面积减少的态势，均价提高推动总成交金额上涨。

　　省级层面，江苏、浙江、广东土地成交总金额最高，均超过1400亿元。随着疫情的好转，21个省份土地成交金额当季同比出现正增长，海南、甘肃土地成交金额当季增幅较大。按国家地理区域划分，华东地区土地成交最为火热。

　　市级层面，上海、宁波、南京的土地成交总金额较大。2020年前三季度，福建厦门、广东佛山、江苏无锡的土地成交金额累计同比增长较大，而云南昆明、河南郑州两城市出现较大幅度的负增长。按城市能级划分，新一线城市土地市场表现活跃，二线城市成交金额增长幅度较大。

　　区县层面，浙江宁波鄞州区、浙江杭州萧山区土地成交总金额较高均超过了200亿元。成交金额最大的前20个区（县）大部分位于浙江、江苏、广东三省。

　　正文

　　前言

　　城投研究的一大痛点是土地成交数据。土地成交收入作为地方政府财政收入的重要来源，亦是地方政府隐性债务的重要偿债来源，对城投研究有重要价值。但地方政府口径披露的土地成交数据往往并不及时、也不完整，整理地方政府土地成交情况往往是一项费时费力却难以尽善尽美的浩大工程。

　　为解决这一痛点，我们独家构建了中国土地出让数据库，以便更动态、微观地跟踪地方政府土地出让情况，为城投研究提供帮助。数据库底层数据来源为中国土地市场网（www.landchina.com），网站详尽披露中国每一宗土地出让的详细信息。我们将定期跟踪已成交并发布结果公告的土地交易情况，收集区县、地址、面积、金额、土地用途等土地交易信息，并按省级、市级、区县级自下而上汇总成三级中国土地出让数据库。

　　目前数据库汇总了2009年1月至2020年9月的土地出让数据。由于数据源数据更新存在时滞（即本月会继续更新上月，甚至上年的土地交易数据），而经检验滞后一季度的数据准确度较高，误差在2%以内。为保证数据的有效性，我们按季度进行报告，并推后一个季度进行一次数据收集与更新，在本文中我们将对2020年第三季度的中国土地市场情况进行汇报。

　　1、2020年第三季度全国土地成交延续回暖

　　三季度土地成交面积减少，均价提高推动总金额上升。2020年第三季度土地成交总金额为20655.67亿元，当季同比增加5.2%；累计成交总金额为52460.67亿元，累计同比增加2.79%。成交总面积为152363.03万平方米，当季同比减少19.2%，累计同比减少9.17%。当季均价同比上升30.2%，整体土地成交情况呈总金额及均价增加，面积减少的态势，均价提高推动总成交金额上涨。

　　从土地用途看，2020年第三季度住宅用地成交总金额为9029.8亿元，占总成交金额43.7%，当季同比下降38%。商服用地、工业用地分别占12.3%、5.4%。

　　2、省级土地成交情况

　　2.1 江苏、浙江、广东土地成交金额最高，青海、宁夏最低。

　　从成交金额看，三季度江苏土地成交总金额最高，为2775.3亿元，随后是浙江、广东。从土地用途角度来看，江苏住宅用地、其他用地的出让金额分别为1598.3亿元（排第一）、878.6亿元（排第二），浙江的住宅用地、其他用地的出让金额分别为1086.9亿元（排第二）、1257.7亿元（排第一），广东的住宅用地出让金额仅为560.1亿元，而其他用地的出让额比较高，为544.2亿元（排第三）。而青海、宁夏成交总金额最低，其中住宅用地出让金额为29.6亿元、5.1亿元，排于全国末尾。

　　与2019年同期相比，随着疫情的好转，21个省份土地成交金额当季同比出现正增长。海南土地成交金额当季增长最大为258.6%，商服用地、工业用地、其他用地均出现大幅增长。甘肃排名第二，当季土地增幅为141.67%。而天津、宁夏、广东成交金额当季同比降幅较大。

　　2020年前三季度，黑龙江土地成交金额累计同比增幅最大为56.8%，从土地用途看，住宅用地、其他用地累计同比增长较大。上海、海南两省累计同比增速均超过50%，亦有较大增长。而天津成交金额累计同比降幅最大，为-55.1%。

　　2.2 华东地区土地成交较为火热

　　按国家地理区域划分，三季度华东地区土地成交金额最大，共10164.34亿元，成交金额较大的江苏、浙江、山东、福建、上海均位于华东地区。同时，华东地区成交面积最大，其中山东、江苏、浙江贡献较大。而东北地区的成交金额、成交面积均为最小。

　　与上年同期数据相比，成交金额同比增长最大的区域为西北地区，当季同比、累计同比分别增长63.6%、33.1%。随着疫情好转，处于疫情中心的华中地区成交金额有所回升，当季同比增长12.2%，累计同比仅下降1.2%。华南地区成交金额下降幅度最大，当季同比、累计同比分别下降22.7%、9.7%。

　　2.3 部分偿债压力较大省市土地出让情况

　　为了进一步跟踪城投尾部风险，我们根据各省份经调整后的债务率（调整后负债率=（地方债务余额+城投有息负债）/综合财力），挑出天津、江苏、贵州、安徽、重庆、湖南等6个债务率较高的省市特别关注。

　　江苏省土地出让总金额处于全国前列，成交金额为2775.3亿元，当季同比增长3.9%，累计同比增长18.0%，主要住宅用地总金额较大。

　　安徽省土地出让市场当季有所增加，成交金额为815.7亿元，当季同比增加4.8%，累计同比减少16.6%，其中，对比去年同期，该省当季住宅用地下降，但其他用地增加幅度较大，工业用地也有所增加。

　　湖南省总成交金额为813.3亿元，当季同比增长28.9%，累计同比增长9.6%，其中住宅用地、商服用地均有所下降，但工业用地、其他用地均大幅增长，有力拉动成交金额上升。

　　贵州省土地出让金额为548.4亿元，当季同比上升60.7%，累计同比下降0.5%。其中，住宅用地下降44%，其他用地大幅增加，幅度为1013%，商服用地、工业用地同比均上升。

　　重庆市土地成交总金额为441.9亿元，当季同比下降20.0%，累计同比下降2.2%，主要除其他用地大幅增加以外，商服用地、工业用地、住宅用地均有所下降。

　　天津市土地市场同上一季度，仍旧低迷，成交金额为173.3亿元，与2019年同期相比，当季同比下降7.2%，累计同比下降55.1%。其中，住宅用地、商服用地、工业用地均减少。

　　3、市级土地成交情况

　　3.1 上海、宁波、南京土地成交金额较高

　　从成交金额看，2020年第三季度，上海、宁波的土地成交总金额均超过800亿元，南京紧随其后为630.4亿元。具体来看，当季宁波的住宅用地成交额535.50亿元，位于全国同类住宅成交额首位，其工业用地的成交额也位居全国前列；南京市的住宅用地成交金额排在同类第二，为422.46亿元；上海在商服用地方面以120.99亿元成交额高居同类第三。

　　2020年前三季度，福建厦门、广东佛山、江苏无锡的土地成交金额累计同比增长较大，而云南昆明、河南郑州两城市出现较大幅度的负增长。

　　3.2 新一线城市土地市场火热

　　按城市能级划分，2020年第三季度，新一线城市土地成交金额最大，为5479.20亿元，在成交金额排名前20的城市中，位居前列的宁波、南京、杭州、武汉均为新一线城市。整体来看，二线和三线的城市土地市场也较为活跃。

　　与前期数据相比，2020年第三季度除一线、新一线城市成交金额当季同比分别下降20.1%、1.6%以外，其他各能级城市较2019年同期均有所上升。其中二线城市成交金额增长幅度较大，当季同比、累计同比增长分别为21.9%、7.7%。受疫情影响，新一线、五线城市成交金额累计同比为负值，但其余能级城市累计同比均有所增加。

　　3.3 负债率较高城市土地市场情况

　　同样为了跟踪城投尾部风险，我们根据各城市经调整后的债务率（调整后负债率=（地方债务余额+城投有息负债）/一般预算收入），考察了全国各城市的负债水平，挑出来20个负债率水平较高的城市，进一步跟踪其土地出让情况。

　　从成交金额看，负债率较高的城市中，第三季度华东地区的土地出让情况明显好于其他地区，浙江绍兴、浙江湖州土地出让金额超过100亿元，安徽阜阳、江西赣州的土地成交金额也位于全国前列；以城市能级划分，二三线城市土地成交额较高，而四五线大部分城市土地成交市场不够活跃；其中安徽毫州、浙江湖州住宅用地、商服用地和工业用地成交金额均处于前列。

　　与2019年同期相比，四川广元当季同比增速高达704.3%，主要由住宅用地、商服用地成交额激增所致。而四川遂宁、陕西安康两市当季同比跌幅较大，分别为72.7%、-47.4%，住宅用地、商服用地成交金额当季跌幅明显。

　　2020年前三季度，湖南湘潭市累计同比增幅较大，为143.1%，主要由由工业用地拉动。而辽宁铁岭、四川遂宁、辽宁营口三市累计同比跌幅较大，其中辽宁铁岭住宅用地下降幅度高达72.4%，四川遂宁住宅用地、商服用地下降幅度均超过50%，而辽宁营口则是住宅用地、商服用地、工业用地三者成交金额均下滑明显。

　　4、区县级土地成交情况

　　4.1 浙江宁波鄞州区、浙江杭州萧山区土地成交金额较高

　　从成交金额看，三季度，浙江宁波鄞州区、浙江杭州萧山区的土地成交总金额较高，分别为301.4、237.6亿元，江苏南京江宁区紧随其后，    土地成交总金额为173亿元。成交金额最大的前20个区（县）中大部分位于浙江、江苏、广东三省。

　　4.2 负债率较高城市下辖区县土地成交情况

　　进一步跟踪前述敏感城市所下辖区县的土地出让情况：

　　从成交金额看，浙江湖州、安徽毫州的下辖区县成交金额较高，陕西商洛、陕西安康的成交额则较低，其中成交金额不足1亿元的区县接近一半。

　　与前期数据比较，区县层面的土地成交变化波动较大。陕西商洛镇安县、陕西安康镇坪县当季同比增幅较大，江苏灌南县、湖南湘潭湘潭县累计同比增幅较大。而四川巴中通江县、四川遂宁蓬溪县的当季同比、累计同比均下跌超90%，降幅较大。